권리금 뜻 & 권리금 계약서 작성법과 주의할점 & 특약 조건

 

권리금 뜻 권리금 계약서 작성법과 주의할점 작성 요령과 특약 조건

 

 

- 권리금이라고 하면 흔히 우리나라에만 있는 특수한 형태의 임차권 매매 비용이라고 생각하기 쉽다. 하지만 알고 보면 해외에도 이름만 다를 뿐 동일하게 영업 가치를 고려해 부과하는 매매 비용이 있다. 

 

- 국내에서는 점포 임대차 계약을 하기 전에 반드시 권리계약을 먼저 하게 되어 있다. 물론 빈 상가나 권리금이 없는 점포도 더러 있지만 권리금이 조금이라도 있는 경우가 대다수다.

 

- 하지만 의외로 많은 사람들이 권리금에 대해 들어만 봤지 실제로 계약을 해 본 적은 거의 없어 신중하게 봐야 할 부분에서 실수를 하거나 잘 모른다는 이유로 부동산 중개인의 말만 듣고 계약을 해 버리는 경우가 많다. 

 

오늘은 권리계약 시 유념해야 하는 부분, 절차, 특약에는 어떤 조건을 명시해야 하는지 알아보자.

 

 

목차 1. 권리계약과 임대차 계약 2. 매장 시설과 장비 비용 3. 임대료 상승분 보장 4. 영업신고증 양수 5. 임대료와 세금 정산

 

 

 

 

 

1. 권리계약과 임대차 계약

 

 

• 권리계약을 체결했다고 해서 임대차 계약을 맺은 것이 아니다.

 

- 권리계약은 기존 임차인과의 계약이지 임대인이나 건물주와의 계약이 아니다.

 

그래서 권리계약이 이루어졌다고 해도 임대료 등의 계약 조건을 협상하는 과정에서 문제가 생기거나 불합리한 조건 때문에 이견이 불거지면 임대차 계약이 깨지는 경우가 심심찮게 발생한다. 

 

- 콧대 높은 건물주를 만나게 되면 의외로 이런일이 비일비재하게 일어난다. 이럴 때를 대비해 특약 사항에 임대차 계약이 성사되지 않으면 상호 간에 위약금 없이 권리계약을 없던 것으로 하는 데 동의한다는 조건을 반드시 포함해야 한다. 

 

- 상식적으로 생각하면 임대차 계약이 성사되지 않으면 권리계약이 무효가 되는 게 당연한 얘기지만 현실에서는 계약금을 돌려주지 않는 사람이 있기 때문에 꼭 넣어야 하는 내용이다. 

 

 

2. 매장 시설과 장비 비용

 

 

• 권리금에는 매장 시설과 장비 비용이 포함돼 있기 때문에 이에 대한 권리금 유무를 명확하게 기재해야 한다.

 

- 권리금이란 매장의 유, 무형 자산을 사고파는 것이며 그중에서도 시설과 장비는 굉장히 큰 비중을 차지하는 자산이다.

 

카페 창업을 예로 들면 특히 에스프레소 머신이나 그라인더 등 카페에서 많이 사용하는 장비는 가격이 꽤 높아 기존 임차인이 권리계약 이후에 몰래 빼돌려 팔아 버리거나 다른 곳에 사용하기 위해 가지고 나가는 경우가 종종 있다. 

 

그래서 주요 품목을 중심으로 리스트를 작성해야 한다. 종이컵이나 컵홀더, 냅킨과 같은 소모품까지 자세히 적을 필요는 없지만 냉장고, 제빙기, 블렌더와 같은 기본 장비만큼은 반드시 기재해 두어야 한다.

 

- 정수기와 포스 등의 렌탈 장비는 기존 임차인이 끝까지 책임지도록 명시해야 한다. 굳이 렌탈 업체와의 계약을 승계해서 중고 제품을 사용할 필요 없이 새 제품을 렌탈하면 된다.

 

 

3. 임대료 상승분 보장

 

 

• 임대료 상승분에 대해 보장받을 수 있도록 해야 한다.

 

- 임대차 계약을 하다 보면 부동산 중개인들이 처음 매물을 봤을 때와 다른 가격을 제시할 때가 있다. 처음에는 임대료가 월 200만원이라고 해놓고 계약 당일 건물주가 20만원을 올려서 계약하겠다고 말하는 경우가 의외로 많이 생긴다.

 

- 대부분 건물주가 기존 임차인이나 부동산 중개인에게 미리 얘기하거나 사전 고지 없이 즉흥적으로 얘기하는 경우라 입장이 곤란해 진다.

 

- 계약을 앞둔 상황에서 건물주가 임대료를 조금 올렸다고 상가 자리를 포기하고 나오기가 애매하기 때문이다. 

 

1. 권리계약 시 임대료를 10% 이하로 인상하면 그대로 계약을 진행하고, 10% 이상 인상하면 무효로 한다.

 

2. 일 년 치 임대료 상승분에 해당하는 금액을 권리금에서 제한다.

 

그러므로 위의 두 내용을 잊지 않고 미리 넣어두는 것이 좋다.

 

- 점포 계약을 할 때 가장 중요한 부분 중 하나가 임대료이므로 기존 임대료에서 예상치 못한 금액이 추가되면 계약 자체를 다시 고려해야 하게 된다. 되도록 세물한 부분까지 꼼꼼하게 특약사항에 기재하도록 하자.

 

 

4. 영업신고증 양수

 

 

• 영업신고증은 양수하도록 하자.

 

- 휴게음식점에서 일반음식점으로 용도를 변경하거나 완전히 다른 업종의 점포를 인수하는 경우를 제외하고는 기존의 영업 신고증을 양수하는 편이 훨씬 편하고, 비용 면에서도 작게나마 절약할 수 있다.

 

- 우리나라는 행정기관의 서류 접수와 처리 절차가 생각보다 복잡하고 느리다. 그래서 기존에 받은 허가를 그대로 양수하는 게 한결 수월하다.

 

하지만 이 경우 매도자와 매수자가 반드시 함께 구청을 방문해야 하기 때문에 권리계약시 동행 협조에 관한 문구를 삽입하는 것이 좋다. 

 

 

5. 임대료와 세금 정산

 

 

• 점포를 양수한 날을 기준으로 모든 임대료와 세금을 정산한다는 내용의 조항도 추가해야 한다.

 

- 보통 부동산 중개인이 알아서 챙겨주는 부분이긴 하지만 혹시 모르니 특약 사항에 미리 넣어두는 것이 좋다. 특히 수도세는 두 달 단위로 징수하기 때문에 매장을 인수한 후에 갑자기 비용이 청구되면 당혹스러울 수 있다.

 

- 세금은 인수 날짜를 기준으로 각 행정기관에 전화해 금액을 확인한 뒤 정산하도록 하자.

 

 

 

 

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